目前,世界各国都注意到了房价平稳的重要性。近年来,日本兴起的“住居福祉学”,更从“民生福祉”的视角将房地产业的民生性质上升到一个新的认识高度。从历史经验和教训看,凡是重视房地产的民生性质,将房地产市场作为消费市场而非投资市场的,国家经济周期波动就比较小。
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同是欧洲国家,英国、西班牙等国的房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨,危机后这些国家的房地产市场随着美国急剧下滑。相比之下,被赞为“房价十年不涨”的德国,则继续保持着平稳的态势。略论其缘由,独具特色的德国房地产制度,起到了关键性影响。
据统计,金融危机之前,德国物价水平平均每年涨幅2%,而名义房价每年仅上涨1%,也就是说扣除掉物价因素,德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。在1977年之后的30年中,德国的平均房价仅上涨了60%,而同期个人名义收入额已经增长了三倍。
略论德国房价不涨的内在原因,简单来说,可总结为八个方面:
其一,确保房屋充足供应,供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面,德国都有着详尽的建房规划,住房建设依人口需求而定,基本满足每个家庭一套住房。此外,德国每年有25万套新公寓竣工,也可以在很大程度上平抑房价的上涨。
实际上,德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外,在1989年柏林墙倒塌后,面对突如其来的严重住房压力,德国政府推行了“建房资金免交公司、个人所得税”的政策,使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有企业修建居民住宅,建房投资将全额免交所得税,甚至还提供部分补贴。这在德国掀起了一场“公司建房热”。实际上一直到2003年,德国各行业企业拥有住房还超过260万套。
其二,德国特有的“合同储蓄”住房金融模式,以及房贷的固定利率机制,为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同,德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利,合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右,另外20%为家庭储蓄,仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器影响。与德国形成鲜明对比的是,在采取浮动房贷利率制的国家,无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等,还是美国,房价都在随利率波动出现大涨大跌的现象。
其三,德国发达的房屋租赁市场,也成为了房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,特别是年轻人中77%都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外,市场上同样供应大量商业出租房,政府同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法,注重保护房客的利益,租房的安全感并不亚于买房,数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房,并且有着大量而廉价的出租房屋供应,这对稳定整个房地产市场的价格水平起到了不可忽视的平衡影响。
其四,德国鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断,同样也是作用市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史,合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一,合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
政府对合作社建房给予多方面的政策帮助:一是提供长期低息贷款;二是给予借款保证;三是提供合理价格的土地;四是减少税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收;五是补贴租金等等。通过鼓励自建房、合作建房,建立起多渠道的住房获取渠道,就摆脱了听任开发商任意定价的局面。
其五,德国建立了地产价格独立评估机制,对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算,也不是由政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法学责任。
除了私人评估师外,德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”,其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”,这类指导价具有法学效力,所有房地产交易有义务参照此执行,在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价,但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者,都不可能单独作用“指导价”的制定。
其六,“指导价”之所以能够得到执行,还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法学规定,关于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言,其威慑影响不言而喻。
其七,税收手段同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国,自有自用的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入还要交纳25%的资本利得税。此外,房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制,已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间,关于炒房者而言可谓釜底抽薪。
其八,德国政府政策并不把房地产特别是住宅建设,作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此,虽然德国政府,特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价,来增加当地政府的房租收入或税收收入。房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价,甚至使购房者沦为“房奴”,他们丧失的可能就不仅仅是选票,而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
以上各类政策,虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部,但从中我们也可以看出,德国房价之所以能够保持平稳,并非出于偶然因素,德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策,正是长期保障房价稳定的关键所在。
《中国商报》郇公弟
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